הדוח הרבעוני של ריט 1 מאפשר לנו להציץ עמוק אל תוך פעילותה של חברת הנדל”ן המניב בישראל. מעבר למספרים היבשים והתחזיות לעתיד, חשוב להבין מה מניע את ריט 1 מבפנים, כיצד היא מתמודדת עם האתגרים ומה מיצובה בשוק – גורמים שיכולים להשפיע מהותית על נתיב פעילותה העתידי.
התמונה הגדולה
ריט 1 היא קרן השקעות במקרקעין, מהוותיקות והגדולות בישראל, שמטרתה לאפשר למשקיעים להשתתף בנדל”ן מניב – בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, מבני תעשייה ולוגיסטיקה, בתי חולים סיעודיים, חניונים ומלונאות. החברה נהנית מהטבות מס ייחודיות כקרן השקעות במקרקעין ופועלת לניהול, השבחה והשכרת נכסים לאורך זמן.
שנת 2024 התנהלה על רקע “מלחמת חרבות ברזל” שהחלה באוקטובר 2023, והובילה לתקופה ממושכת של חוסר וודאות. גם תחילת 2025 מושפעת מכך, עם חידוש הלחימה בעזה וקידום שינויים במערכת המשפט. למרות זאת, ריט 1 מדווחת על המשך פעילות שוטפת ושמירה על רמות תפוסה גבוהות ודמי שכירות ריאליים. כל זה מתבסס על ההנחה שהלחימה תימשך בעצימות פוחתת, אך החברה מבהירה כי אירועים אלו יכולים להשפיע על תוצאותיה אם התרחישים יחמירו.
נתונים פיננסיים
בואו נצלול למספרים ונבין איך הם משקפים את המגמות:
NOI (רווח תפעולי נקי): בשנת 2024, ה NOI המאוחד המורחב של ריט 1 עמד על 481.8 מיליון ש”ח. ברבעון הראשון של 2025, ה NOI עמד על 122.7 מיליון ש”ח, מה שמייצג עלייה של 11.1% בהשוואה לרבעון הראשון של 2024 (שעמד על 110.4 מיליון ש”ח). העלייה הזו נובעת בעיקר משטחים שהושכרו, השפעת עליית המדד על דמי השכירות ועלייה בהכנסות מתחום החניונים. ריט 1 צופה NOI של 498 עד 508 מיליון ש”ח לשנת 2025 כולה, המשקף צמיחה חזויה של 3.3% עד 5.4% לעומת 2024. חשוב מכך, התחזית מוגדרת תחת ההנחה המהותית כי המלחמה תימשך בעצימות פוחתת.
FFO (תזרים מזומנים מפעילות): ה FFO המתואם לשנת 2024 עמד על 342 מיליון ש”ח. ברבעון הראשון של 2025, ה FFO המתואם הגיע ל 86.9 מיליון ש”ח, עלייה של 12.0% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד (77.6 מיליון ש”ח). העלייה מוסברת בעיקר על ידי הגידול ב NOI בניכוי העלייה בהוצאות המימון הריאליות. לשנת 2025, ה FFO המתואם צפוי להגיע ל 343 עד 353 מיליון ש”ח, צמיחה חזויה של 0.3% עד 3.2% לעומת 2024. הגידול בתחזיות נובע, בין היתר, מניטרול הוצאות יזום ופיתוח.
הון עצמי ודיבידנדים: ההון המיוחס לבעלי המניות של החברה עמד על כ 4.189 מיליארד ש”ח בסוף מרץ 2025. זהו גידול קל לעומת סוף 2024 (4.137 מיליארד ש”ח), המשקף את הרווח הנקי בניכוי הדיבידנד שהוכרז. ריט 1 מחויבת לחלק דיבידנד שנתי של לפחות 90% מהכנסתה החייבת. לשנת 2025, דיבידנד צפוי של כ 168 מיליון ש”ח (86 אגורות למניה) מתוכנן, המשקף תשואת דיבידנד של כ 4.3% (לפי מחיר מאי 2025). במרץ 2025 הוכרז דיבידנד של 41 מיליון ש”ח (0.21 ש”ח למניה) לרבעון הראשון, וביוני 2025 הוכרז דיבידנד נוסף של 42 מיליון ש”ח (0.215 ש”ח למניה) לרבעון השני.
הפרויקטים הגדולים
כדי להבין את הצמיחה העתידית, חשוב לבחון את הפרויקטים המשמעותיים של ריט 1:
אינפיניטי פארק רעננה: פרויקט הדגל של החברה מתקדם. המגדל החדש, שהוקם באוגוסט 2023, נבנה בהשקעה של כ 465 מיליון ש”ח ושיעור ההשכרה החתומים בו עומד על 69% (כ 70% משטחי המשרדים). הפארק הצמוד, בהשקעה של כ 50 מיליון ש”ח, צפוי להסתיים ברבעון השני של 2025, עם 39 מיליון ש”ח שהושקעו כבר. בנוסף, שדרוג מתחמי אינפיניטי קמפוס ופלאזה (כ 90 אלף מ”ר), בעלות מוערכת של 265-270 מיליון ש”ח (221 מיליון ש”ח כבר הושקעו), צפוי להסתיים גם הוא ברבעון השני של 2025. נחתמו הסכמי שכירות לכ 43% משטחים אלו. ה NOI השנתי הצפוי ממתחם אינפיניטי פארק לאחר השלמת השיפוץ וההשבחה (בתפוסה מלאה) נע בין 78 ל 82 מיליון ש”ח. תוספת ה NOI ממתחם זה לתחזיות 2025 נעה בין 38 ל 42 מיליון ש”ח, ותוספת ה FFO המתואם נאמדת בין 35 ל-39 מיליון ש”ח.
נכס לוגיסטיקה ואחסנה בבית שמש: פרויקט זה מהווה דוגמה להתגשמות תחזיות. הנכס, בהשקעה כוללת של כ 380 מיליון ש”ח, הושלם במרץ 2025 והחל להניב NOI שנתי חזוי של כ 26.5 מיליון ש”ח בתקופות השכירות (10 שנים), עם אופציה ל 10 שנים נוספות. החברה אף רכשה את חלקו של השותף בפרויקט במאי 2025 תמורת 7.4 מיליון ש”ח, ובכך תחזיק ב 100% מהפרויקט.
מגדל היובל, תל אביב: החברה השלימה את מכירת השטחים שהושכרו למדינת ישראל במגדל היובל בינואר 2025. מכירה זו, בערך של כ 45,000 מ”ר, הובילה לפירעון מוקדם של הלוואות במגדל היובל, מה שצפוי לשפר את מבנה החוב של החברה.
מנופי יעילות, רווחיות ומיצוב תחרותי
השבחת נכסים כמנוף ליעילות ארוכת טווח: אסטרטגיית השבחת הנכסים של החברה, כפי שמוצגת בפרויקטים כמו אינפיניטי פארק, אינה רק יצירת נכסים אטרקטיביים יותר. הדגש על עמידה בתקני בנייה מתקדמים כמו LEED מרמז על השקעה בתשתיות יעילות אנרגטית ותפעולית. מבנים חדישים ויעילים יותר צפויים להפחית הוצאות אחזקה ותפעול שוטפות בטווח הארוך, גם אם דורשים השקעה ראשונית. זוהי דרך להגדיל את ה NOI לא רק באמצעות גידול בהכנסות, אלא גם באמצעות צמצום הוצאות.
מבנה הוצאות מבוקר ומודל ניהול יעיל: ריט 1 מדווחת כי הוצאות הנהלה וכלליות מושפעות מגידול היקף הנכסים. המודל העסקי של החברה, המבוסס על העסקת נושאי משרה בכירים (מנכ”ל, סמנכ”לי כספים, פיתוח, נכסים ושיווק) באמצעות חברת ניהול חיצונית שנושאת בעלות שכרם, מאפשר לה גמישות ופיקוח הדוק על עלויות הניהול. נתון זה משמעותי ליעילותה התפעולית. העלייה בהוצאות אלו ב Q4 2024 הוסברה על ידי הגידול בהיקף הנכסים ועלויות תשלום מבוסס מניות ואופציות.
ריט 1 מנהלת את חשיפתה לסיכוני ריבית ואינפלציה באמצעות גיוון מקורות מימון והצמדה למדד של חלק ניכר מהכנסות השכירות. הדוח מציין כי שינוי של 1% בריבית בנק ישראל יכול להשפיע ב 7 מיליון ש”ח על הוצאות המימון לשנה. ניהול זה מאפשר שליטה בגורם עלות מהותי, ומונע תנודתיות חדה שיכולה להשפיע על התוצאות. העלייה בהוצאות המימון ב Q4 2024, למרות שהושפעה מהצמדה למדד, מאוזנת על ידי הצמדה דומה של הכנסות השכירות.
החברה מפזרת את נכסיה לשימושים מגוונים (משרדים, מסחר, תעשייה, לוגיסטיקה, בתי חולים סיעודיים, חניונים ומלונאות) ומגוונת את השוכרים בתחומי פעילות שונים. פיזור זה מצמצם את חשיפת החברה לסיכונים ממגזר או אזור ספציפי, ומחזק את יכולתה להתמודד עם תנודות. הדיווחים על יציבות בתפוסה ובדמי השכירות במגזרים כמו משרדים ומסחר, למרות אתגרים מקומיים, מעידים על חוזק המיצוב הזה. הנגישות הטובה שלה לשוק ההון ולאשראי בנקאי מהווה יתרון תחרותי משמעותי, המאפשר לה לממש רכישות ופיתוחים גם בתקופות של חוסר וודאות, כפי שהודגם בהנפקת אגרות החוב האחרונה במרץ 2025.
ניתוח מגזרי פעילות
מגזר המשרדים (50% מתיק הנכסים): מגזר זה ממשיך להוות את עוגן פעילות החברה. ברבעון הראשון של 2025 עמד ה NOI מהמשרדים על 118.5 מיליון ש”ח (לעומת 100.4 מיליון ש”ח ברבעון הראשון של 2024), והוא היווה 43% מה NOI המאוחד. למרות התמתנות מסוימת בביקושים במהלך 2024, נשמרה יציבות גבוהה בתפוסה ובשכר. ההנהלה מציינת כי במהלך הרבעון ניכרת מגמת התאוששות הדרגתית בביקושים וזאת בין היתר לאור התייצבות המצב הכלכלי והמשק בישראל. המגזר נהנה מיציבות יחסית גם בתקופות מאתגרות, וממשיך להוות את עיקר פוטנציאל הצמיחה וההכנסות של החברה.
מגזר המסחר (22% מתיק הנכסים): מגזר זה רשם NOI של 9.3 מיליון ש”ח ברבעון הראשון של 2025 (לעומת 10.6 מיליון ש”ח ברבעון המקביל), והוא היווה 25% מה NOI המאוחד. על אף הירידה המספרית ביחס לשנה הקודמת, הענף ממשיך להראה התאוששות בפעילות הכלכלית, עם עלייה בפדיונות מרבית השוכרים, במיוחד לעומת תחילת שנת 2024 ולעומת התקופות שהושפעו מהלחימה.
מגזר התעשייה והלוגיסטיקה (16% מתיק הנכסים): מגזר זה בלט בצמיחה הגבוהה ביותר מבין המגזרים. ה NOI מהמגזר עמד ברבעון הראשון של 2025 על 10.6 מיליון ש”ח (לעומת 4.2 מיליון ש”ח ברבעון הראשון של 2024), והיווה 17% מה NOI המאוחד. עיקר הצמיחה נבע מהנבה ומסירה של נכסים חדשים, וכן מעליות בדמי השכירות, הן בחוזים מחודשים והן בחוזים חדשים שנחתמו בתקופה. בנוסף, השלמת פרויקט משמעותי בבית שמש בחודש מרץ 2025 תרמה משמעותית לשיפור התוצאות.
מגזר החניונים (5% מתיק הנכסים): מגזר זה הציג המשך מגמת התאוששות משמעותית, עם NOI של 15.9 מיליון ש”ח ברבעון הראשון של 2025 (לעומת 13.5 מיליון ש”ח ברבעון המקביל), והוא היווה 6% מה NOI המאוחד. הדוח מציין עליה בהכנסות המגזר, שהגיעו כבר לרמות הדומות לאלה שלפני המלחמה. הגידול נובע מהתגברות השימוש בחניונים, תוספת שטחים ועיצוב מדיניות תמחור חדשה. בכך ממשיך המגזר לתרום באופן משמעותי לחוסן תזרימי של החברה.
אתגרים וסיכונים
החברה מודעת להשפעת המלחמה, הרפורמה המשפטית ושינויי הריבית. היא מעריכה כי מידת ההשפעה של איומים אלו על פעילותה נעה בין בינונית לגדולה, אך מדגישה כי יתרות המזומנים, מסגרות האשראי הפנויות ושיעור המינוף הנמוך מאפשרים לה לממן את פעילותה ולעמוד בהתחייבויותיה. ניהול סיכוני סייבר, שהינו בינוני, מטופל באופן שוטף באמצעות מיפוי מערכות, בקרות פנימיות והשקעה במוצרי אבטחה. בנוסף, מצביעה על סיכון “בינוני” מעודפי היצע וביקוש, ועל סיכון “קטן” משינויי חקיקה. הפיזור הסקטוריאלי והגאוגרפי משמש כהגנה מפני סיכונים אלו.
לסיכום
ריט 1, כפי שעולה מהדוח הרבעוני, מציגה תמונה של חברה מבוססת, בעלת יציבות תפעולית חזקה וגישה אסטרטגית מחושבת. התחזיות החיוביות ל NOI ול FFO בשנת 2025, יחד עם השלמת פרויקטים משמעותיים כמו הלוגיסטיקה בבית שמש וההתקדמות באינפיניטי פארק רעננה, מצביעים על פוטנציאל ברור לשיפור בתוצאות.
החוזק הפנימי של ריט 1 טמון לא רק במספרים, אלא באופן שבו היא מנוהלת: השבחת נכסים מתמשכת, ניהול עלויות קפדני וגיוון מגזרי, המאפשרים לה להתמודד ביעילות עם תחרות וסיכונים. הפיזור הרחב של נכסיה, יחד עם השוכרים הרבים והמגוונים, מספק לה שכבת הגנה מפני תנודות מקומיות או מגזריות.
בעוד שהסביבה הכלכלית והביטחונית בישראל נותרה מורכבת, הגישה המפוקחת של ריט 1 לניהול סיכונים, יכולתה לגייס הון ותרומתם של מגזרי פעילות חזקים כמו מסחר ותעשייה/לוגיסטיקה, עשויים לתרום רבות להמשך התפתחותה החיובית. כל אלו, יחד עם מדיניות הדיבידנד היציבה, יוצרים תמונה של חברה בעלת בסיס איתן ופוטנציאל לשיפור מתמשך בביצועיה בטווח הקרוב. כמובן, יש לזכור כי כל הערכות ההנהלה מבוססות על הנחות ספציפיות, וכל שינוי בהן יכול להשפיע על התוצאות בפועל.