הלוואות קבלן הפכו לכלי שיווקי פופולרי המשמש קבלנים ויזמים בכל מצב שוק. בין אם מחירי הדיור מאמירים ובין אם השוק חווה האטה, הלוואות אלו מוצעות כפתרון קסם לרוכשי דירות. אולם, מה שנראה כמענה למצוקת הדיור או כהזדמנות להיכנס לשוק, עלול להתגלות כמלכודת פיננסית מסוכנת.
מהי הלוואת קבלן ומדוע היא כה נפוצה?
הלוואת קבלן, או “הלוואת יזם”, היא מכשיר פיננסי ייחודי בשוק הנדל”ן הישראלי. במהותה, זוהי הלוואת בלון לתקופה קצרה, בדרך כלל בין 3 ל 10 שנים, הניתנת ישירות מהקבלן או היזם לרוכש הדירה, בנוסף למשכנתא הבנקאית הרגילה.
הלוואות אלו מאפשרות לרוכשים להיכנס לשוק למרות מחירים גבוהים, על ידי השלמת ההון העצמי הנדרש או לחלופין בתקופות של האטה בשוק – קבלנים משתמשים בהלוואות אלו כדי “לפתות” רוכשים פוטנציאליים ולסגור עסקאות, גם כאשר לרוכשים יש הון עצמי נמוך.
המאפיינים העיקריים של הלוואת קבלן:
- קרן ההלוואה אינה קטנה לאורך תקופת ההלוואה.
- הריביות משולמות על ידי היזם ישירות לבנק המשכנתאות.
- הרוכש אינו מחויב בתשלומים חודשיים על הלוואה זו במהלך תקופת ההלוואה.
- בתום התקופה, הרוכש נדרש לפרוע את מלוא סכום ההלוואה בבת אחת.
כיצד זה עובד בפועל?
נניח דירה במחיר 2 מיליון שקלים. בשוק הנדל”ן הישראלי, על הרוכש להביא הון עצמי של 25% מערך הנכס (בהנחה והדירה היא דירה ראשונה), כלומר 500 אלף שקלים במקרה זה. הבנק, מצדו, יכול לתת משכנתא של עד 75% מערך הנכס, שהם 1.5 מיליון שקלים.
אולם, כאשר הלוואת קבלן נכנסת לתמונה, המשוואה משתנה באופן משמעותי. במקום להביא 500 אלף שקלים כהון עצמי, הרוכש מביא רק 250 אלף שקלים – מחצית מהסכום הנדרש בדרך כלל. הבנק עדיין נותן משכנתא של 1.5 מיליון שקלים, שהם 75% מערך הנכס. את הפער של 250 אלף שקלים הנותרים מכסה הקבלן באמצעות הלוואת קבלן לתקופה של, נאמר, חמש שנים.
במהלך חמש השנים הראשונות, המצב נראה נוח יחסית עבור הרוכש. הוא משלם את החזרי המשכנתא הרגילה, שמסתכמים בכ-6,710 שקלים בחודש (בהנחה של ריבית ממוצעת של 3.5% למשכנתא של 30 שנה). בינתיים, הקבלן לוקח על עצמו את תשלומי הריבית על הלוואת ה 250 אלף שקלים, כך שהרוכש לא מרגיש בנטל הנוסף.
אולם, בתום חמש השנים, מגיע רגע האמת. הרוכש נדרש לפרוע את מלוא סכום הלוואת הקבלן – 250 אלף שקלים – בתשלום אחד. זהו סכום משמעותי שעלול להוות אתגר כלכלי גדול, במיוחד אם ערך הנכס לא עלה באופן משמעותי או אם מצבו הכלכלי של הרוכש השתנה לרעה.
ומה מסוכן בזה?
הלוואות קבלן, למרות המראה המפתה שלהן, טומנות בחובן מספר סיכונים משמעותיים שאינם תמיד גלויים לעין. הסיכון הראשון והמיידי ביותר הוא העומס הפיננסי הפתאומי שנוצר בתום תקופת ההלוואה. בניגוד למשכנתא רגילה, שבה החוב מוחזר בהדרגה לאורך שנים, הלוואת קבלן דורשת פירעון מלא של סכום גדול בבת אחת. עבור רבים, תשלום זה עלול להוות זעזוע כלכלי משמעותי, שעלול לערער את יציבותם הפיננסית.
מעבר לכך, הלוואות קבלן חושפות את הרוכשים לתנודות בשוק הנדל”ן. למשל, אם הריבית במשק עולה, מיחזור ההלוואה בתום התקופה עלול להיות יקר משמעותית ממה שהרוכש ציפה. יתרה מזאת, יתכן והלוואת הקבלן צמודה למדד המחירים לצרכן. בתקופות של אינפלציה גבוהה, הדבר עלול להוביל לגידול משמעותי בסכום החוב. לדוגמה, בהנחה של עליית מדד של 3% בשנה, חוב התחלתי של 250 אלף שקלים יכול לצמוח לכ 290 אלף שקלים תוך חמש שנים – עלייה של כמעט 16% בסכום שיש להחזיר.
סיכון נוסף טמון באפשרות של ירידה בערך הנכס. אם ערך הדירה יורד במהלך תקופת ההלוואה, הרוכש עלול למצוא את עצמו במצב של “הון שלילי”, כלומר החוב על הדירה גבוה מערכה בשוק. מצב זה מסוכן במיוחד אם נוצר צורך למכור את הדירה או למחזר את ההלוואה. אין כל ערובה שהבנק יסכים למחזר את ההלוואה בתנאים נוחים, במיוחד אם חלה הרעה במצבו הכלכלי של הרוכש או בתנאי השוק. במקרה כזה, הרוכש עלול למצוא את עצמו נאלץ לקבל תנאי הלוואה גרועים או אף להיאלץ למכור את הנכס בתנאים לא אופטימליים.
חשוב לציין שבניגוד למשכנתאות, שמפוקחות באופן הדוק, הלוואות קבלן פועלות לעיתים ב”אזור אפור” מבחינה רגולטורית. הדבר מגביר את הסיכון לתנאים לא הוגנים או לא ברורים, שעלולים לפגוע ברוכשים בטווח הארוך.
הביקוש להלוואות קבלן ממשיך לגדול, על פי הכתבה בגלובס, מחודש ינואר 2024 זינק היקף הלוואות הקבלן ב 70%, נכון לעכשיו, השוק ממשיך לפעול ללא פיקוח הדוק ובנק ישראל רק החל ״לפקוח עין״ על התנהלות הבנקים סביב הלוואות קבלן.
במדינות רבות בעולם, הפרקטיקה של הלוואות קבלן אסורה או מוגבלת מאוד, מה שמדגיש את הסיכונים הטמונים בשיטה זו. השוק הישראלי, לעומת זאת, נותר פתוח יחסית לפרקטיקה זו.
לסיכום, הלוואות קבלן מציעות פתרון מפתה לטווח הקצר, אך טומנות בחובן סיכונים משמעותיים לטווח הארוך. עבור רוכשי דירות פוטנציאליים, המלצתי היא לשקול בכובד ראש את ההשלכות ארוכות הטווח ולבחון אלטרנטיבות בטוחות יותר כמו רכישת דירה קטנה יותר ולא לקפוץ מעל הפופיק, להמשיך לחסוך עוד קצת כסף. חשוב לזכור שאין קיצורי דרך לבעלות בטוחה על דירה. סבלנות ותכנון פיננסי אחראי הם המפתח ליציבות כלכלית ארוכת טווח.